등록임대주택 아닌 혜택, 거주주택

부동산의 공공재적 성격을 강조한, 등록임대사업자 제도

일반법과 특별법의 공존이 만든 복잡성, 부동산세금

임대주택이 아닌 일반주택도 세금혜택, 양도세 비과세

양도소득세 중과세·비과세의 다른 산정기준, 주택수

2024년 2월 28일 헌법재판소는 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 민간임대주택특별법) 제6조 제5항의 헌법소원 청구에 대해 재판관 전원일치 의견으로 기각했는데, 해당조항(2020년 8월 개정)은 민간임대주택의 임대의무 기간이 종료한 날 사업자 등록이 말소되도록 한 자동말소에 관한 내용이었다. 문재인 정부의 「주택시장 안정 보완대책」에서는 일부 유형(단기·아파트장기일반)을 폐지와 함께 현행 중인 폐지유형의 자동말소 내용을 담았다. 이전 글 <전문가 못지 않아야 하는, 등록임대사업자>에서는 2020년 8월 등록임대사업(특히 아파트)이 다주택자의 투기·세금회피 수단으로 지목되면서, 등록임대사업의 범위가 대폭 축소되었다고 언급했었다. 

 

헌재는 "청구인(기존 임대사업자)들의 신뢰가 침해받는 정도는 임대주택 제도의 개편 필요성, 주택시장 안정화 및 임차인의 장기적이고 안정적인 주거환경 보장과 같은 공익에 비하여 크다고 할 수 없다"고 판시했다. 이는 8~10년까지 신뢰에 기반하여 사업등록을 했던 임대사업자들이 5년 임기의 정권성향에 의해 기대수익률이 변할 수 있다는 점을 명심해야 한다. 이전 글 <자산시장을 지배하는 거대한 저수지, 통화량>에서 국부의 상당부분을 차지하는 부동산의 저량쏠림을 언급했었는데, 부동산의 공공재적 성격을 배제할 수 없기에 등록임대사업자는 신중히 사업의사결정을 해야 한다. 윤석열 정부는 2023년 중소형 아파트 장기임대(10년)와 2024년 단기임대(6년)의 부활을 발표하였지만, 국회에서 법안(민간임대주택특별법 개정)이 통과되어야 시행이 가능하다. 오늘은 등록임대사업자가 가지는 혜택들에 대해서 간단히 알아보자. 

 

세금 법률 충돌, 의무임대기간 

 

부동산 투자자들이 가장 많은 관심을 가지는 부분은 자본차익과 세금절감일 것이다. 부동산투자와 관련된 법은 흔히 말하는 부동산 3법(소득세법·법인세법·종합부동산세법)과 지방세법이 있으며, 부동산 투자자들은 이 법들에 따라 양도소득세·법인세·종합부동산세·재산세를 납부해야 한다. 하지만 개인·법인이 주택을 구입하여 임대주택사업을 하는 경우, 세법이 아닌 민간임대주택특별법의 적용을 받아 여러 세금혜택을 누릴 수 있다. 

 

세법과 민간임대주택특별법에서 의무임대기간에 대한 해석차이가 있다. 민간임대주택특별법에서는 민간임대주택을 의무임대기간에 따라 2종류(단기·장기일반)로 구분하며, 각각 정해진 기간(단기 4년, 장기일반 8년) 이상을 의무적으로 임대하도록 규정하고 있다. 하지만 세법에서는 세제(양도소득세·종합부동산세) 혜택을 받기 위한 의무임대기간을 단기 5년, 장기 8년 이상으로 규정하고 있기에, 단기민간임대사업자는 4년이 아닌 5년도 신경써야 했다. 물론 현재는 단기등록임대가 폐지된 상태라 큰 혼란은 없으며, 현재 추진 중인 단기임대(6년)도 의무임대기간이 5년 이상이라서 법률 간의 충돌이 문제될 소지는 없어 보인다. 

 

두 법은 의무임대기간을 판단하는 기준도 다르다. 민간임대주택특별법은 주택을 기준하는 반면, 세법은 사람을 기준으로 판단한다. 주택 기준이라는 것은 의무임대기간 내라도 신고 후에 제3의 등록임대사업자에게 양도가 가능하다는 의미로, 쉽게 말해 여러 번의 사업양수도를 통해 의무임대기간을 채워도 인정받을 수 있다. 세법은 1명의 등록임대사업자(납세의무자)가 의무임대기간을 끝까지 채워야 한다. 의무임대기간을 채우지 못한 상태에서 임대주택을 매각(사업지위 이전 포함)했다고 가정해보자. 민간임대주택특별법에 따라 과태료 부과대상에서는 제외될 수 있겠지만, 세법에 따라 이미 득한 국세(양도소득세·종합부동산세)의 혜택이 추징될 수도 있다. 

 

등록임대사업자의 혜택

 

등록임대사업자의 혜택은 아래와 같이 크게 9가지 정도가 있는데, 혜택별로 다른 요건들로 인해 상당히 복잡하다. 

 

거주주택 양도소득세 비과세

 

취득세 감면

 

재산세 감면

종합부동산세 합산배제

 

양도소득세 중과세 배제(조정대상지역)

양도소득세 장기보유특별공제율 특례

양도소득세 장기보유특별공제율 추가 적용

양도소득세 100% 감면

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임대주택이 아닌 일반주택도 혜택, 비과세

 

다주택자들은 임대주택을 제외한 일반주택을 1채 내지 2채 이상을 가지게 되는데, 일반주택이 1채라면 주로 거주주택으로 이용할 것이다. 특별한 언급이 없으면, 등록임대사업자가 임대주택을 제외한 일반주택은 거주주택 1채라고 생각하자. 자동말소는 말소일로부터 5년까지 거주주택의 양도소득세가 비과세되는데, 다만 거주주택의 2년 거주요건은 충족해야 한다. 여기서 임대기간 5년은 「소득세법」상의  임대기간으로 단기임대 4년을 등록했더라도 5년을 채워야 한다. 2019년 2월 12일 이후 취득한 거주주택은 1회에 한해서만 비과세를 받을 수 있으며, 2019년 2월 12일 이후의 임대차계약 체결분부터 증액제한을 준수해야 한다. 자진말소(의무임대기간의 1/2 경과 후)도 임대요건을 충족한 것으로 보기 때문에, 5년 내에는 거주주택 비과세가 가능하다.

 

다주택자가 거주주택 1채의 비과세를 받기 위해서는, 거주주택 1채를 제외한 나머지 주택들은 모두 임대등록해야 한다. 거주주택 양도일 현재 임대등록된 상태라면 임대기간 5년 이상을 충족하지 않더라도 비과세 혜택을 먼저 받은 후에, 임대기간을 채우면 된다. 다만 5년을 다 채우지 못하면 이미 받은 세제혜택(가산세 포함)를 환급해야 한다.

 

간과하기 쉬운 비과세 요건, 공실

 

거주주택의 매도시점은 크게 임대기간 5년을 기준을 충족한 전·후로 구분할 수 있다. 거주주택 매도 전에 임대기간 5년을 충족했다면, 공실기간이 아무리 크더라도 거주주택 비과세 혜택과는 상관없다. 하지만 임대기간 5년 충족 전에 거주주택 비과세 혜택을 받은 경우에는 공실기간에 따라 거주주택 비과세 혜택이 취소될 수도 있다. 「소득세법 시행령」 제155조 22항에 따라 공실이 6개월 이상 지속되면 거주주택 비과세 혜택을 취소해야 한다. 심지어 사유가 발생한 날로부터 2개월 내에 양도소득세를 신고·납부하여야 한다. 물론 거주주택 매도 전에 공실이 발생했더라도, 3개월 초과분부터는 임대기간에서 제외된다. 자동말소는 공실기간과 상관없이 임대기간을 충족한 것으로 보아, 거주주택 비과세가 가능하다. 

 

임대기간 5년 충족 전에 거주주택 비과세을 받은 경우도, 임대주택이 1채이냐 2채 이상이냐에 따라 해석이 달라질 수 있다. 「기획재정부 예규」는 등록임대주택이 2채 이상 중에서 1채에서만 6개월 이상 공실이 발생했다면 비과세 혜택이 유지된다고 한다. 결국 등록임대주택 전부에서 6개월 이상 공실이 발생해야 한다는 것으로 해석이 가능하고, 등록임대주택이 1채 뿐인 경우 그 1채에서 6개월 이상 공실이 발생하면 이미 받은 거주주택 비과세 혜택을 취소될 수 있다. 또한 「소득세법 시행령」 제155조 20항에서는 거주주택 양도일 당시 임대주택을 임대하고 있어야 한다고 규정하는데, 거주주택 양도일에 불가피하게 공실상태일 위험도 있다. 「기획재정부 예규」는 등록임대주택이 여러 채인 경우에는 거주주택 양도일 당시에 일부가 공실이더라도 비과세 적용이 가능하지만, 등록임대주택 전체가 공실인 경우에 대해서는 언급이 없다. 세법은 특별하지 않는 한, 임대주택 관련 요건을 해석함에 있어서 전부주의를 취하는 경향이 있어 보인다. 1채의 등록임대주택을 가진 사업자는 1채 자체가 전부이므로, 등록임대주택과 관련한 요건해석을 엄격히 할 필요가 있어 보인다.

 

중과세와 다른 기준을 가진, 비과세

 

일반주택과 임대주택을 동시에 가지고 있는 경우, 일반주택 양도소득세의 중과세·비과세를 판단할 때 임대주택을 보는 요건이 다르다. 등록임대주택을 주택수에 산정함에 있어서, 비과세(1가구 1주택)는 제외하는 반면, 중과세는 포함한다. 다만 임대주택을 제외한 일반주택이 2채 이상인 경우에만 중과세를 적용하며, 일반주택이 1채 뿐인 경우에는 그 주택은 중과세가 배제된다. 가령 일반주택(A)과 임대주택(B)을 각각 1채씩 보유하고 있다고 가정하면, 일반주택(C) 1채를 추가로 매입한 후 일반주택(A)를 매도하면 3주택자의 매각으로 보아 중과세된다. 물론 일반주택(C)를 매입하기 전에 이미  일반주택(A)에서 2년 이상 거주했던 상태라면 비과세 요건을 충족했다. 이 경우 일반주택(C)를 매입한 날로부터 3년(조정대상지역에서 2018년 9월 13일 이후에 구입한 주택은 2년) 이내에 일반주택(A)를 매각하면 비과세를 인정받게 된다.

 

민간등록임대사업자 제도는 임대(공공성)을 갖춘 것에 대한 보상으로 세제혜택을 제공하는 정책이므로, 세금의 구조·요건을 파악하는 것이 기본이다. 부동산 관련 세금은 기본적으로 3단계(취득·보유·양도) 별로 과세되며, 여기서 살펴본 내용은 등록임대주택이 아닌 일반주택(거주주택)의 양도소득세 관련한 내용이었다. 흔히들 등록임대주택만 혜택이 있을 거라고 생각하게 되는데, 거주주택도 일정한 요건을 갖추면 거액의 양도소득세를 면제받을 수 있다는 점에 유념해야 한다.