전문가 못지 않아야 하는, 등록임대사업자

임차인의 주거안정을 위해 도입된, 등록임대제도

다주택자의 아파트 투기수단으로 비춰지면서, 대폭적인 축소

최근 전월세 상승으로 새로운 임대주택정책 검토 중

[Shorts] https://www.youtube.com/shorts/xUtVUUZYX5E

 

매년 3월말 구청으로부터 우편물 하나가 송달되는데, 그 안에는 매년 3월 15일을 기준으로 한 「등록 임대사업자 주요 준수사항 안내」의 내용이 담겨 있다. 이는 임대사업자에게 정기적으로 발송하는 안내문으로 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 '민간임대주택법')에 따른 등록임대사업자의 공적의무를 정리한 것이다. 1994년 도입된 등록임대제도는 민간임대주택에 거주하는 임차인의 주거안정을 위하여, 다주택자(등록임대사업자)에게 임차인 보호를 위한 공적 의무를 부여하는 대신 세제혜택을 지원하는 형태로 운영되어 왔다. 사실 등록민간임대사업제도는 그 도입취지와 달리 지난 문재인 정권의 정무적 판단에 따라 변덕스럽게 변화하였는데, 그로 인해 많은 임대사업자들이 제도에 대한 혼란은 물론 정부의 신뢰없는 태도에 염증까지 느꼈다. 이후 등록민간임대사업은 그 제도범위가 대폭 축소되면서 사실상 효용을 잃다시피 했지만, 그 제도 안에서 혜택의 일부를 빼앗긴 국민들은 스스로 적절한 엑시트를 강구해야 한다. 오늘은 등록임대사업자에 관한 내용을 간단히 살펴보자.

매년 3월 발송되는 등록임대사업자 준수사항

준수해야 할 것이 하나둘이 아닌, 등록임대사업자

부기등기(민간임대주택법 5조2)
임대의무기간 준수(법 43조)
임대료 증액 제한(법 44조)

임대차계약 유지(법 45조)

임대차계약 신고(법 46조)
표준임대차계약서 사용(법 47조)
임대사업자 설명의무(법 48조)
임대보증금 보증가입(법 49조)
오피스텔 주거용 사용(법 50조)

2020년 12월 10일부터 부동산등기부에 임대주택임을 표시하는 부기등기를 해야 하는데, 이는 임차인이 탐색단계에서부터 해당주택이 등록임대주택인지 여부를 확인할 수 있게 하기 위함이다. 부기등기는 그 자체로서는 독립된 번호가 없고 다른 기존의 주등기의 번호를 그대로 사용하는 등기로, 다른 기존의 주등기의 순위를 그대로 보유케 할 필요가 있는 경우에 대비하는 것을 목적으로 한다. 실무적으로 주등기번호 아래에 '부기○호'라는 번호기재를 붙는다. 「부동산등기법」제5조에 따라 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의하고, 주등기에 관한 부기등기 상호 간의 순위는 그 등기순서에 따른다. 2020년 12월 10일 이전에 등록된 임대주택은 2년(2022년 12월 9일) 이내 부기등기를 해야 했다.

 

직전 임대차계약 임대료 대비 5% 초과 증액은 불가하며, 1년 이내 증액도 불가하다. 임대차계약 신고는 모든 형태(신규·재계약·구두, 묵시적 갱신 등)의 계약이 대상이며, 계약체결일로부터 3개월 이내에 신고하여야 한다. 법정 표준임대차계약 양식을 사용하여야 한다. 다만 등록 전에 일반임대차계약서를 사용하고 등록 후 묵시갱신하는 경우데도 표준임대차계약서를 사용하여 계약해야 한다.

 

실질적인 임대보증금 보호, 보증가입의무

 

2020년 8월 18일 모든 민간임대주택은 보증가입이 의무화되었는데, 원칙적으로 임대보증금 전액을 보증금액을 하여야 한다. 가입의무기간은 임대주택등록 신청일(등록 후 임대개시할 경우에는, 개시일)에서 등록말소일까지이다. 최우선변제금 이하의 소액이거나 전세보증금 반환보증에 가입 등의 경우에는 보증가입의무가 없다. 다만 다음의 4가지 요건을 충족할 경우에는, 전액보증 아닌 일부금액보증도 가능하다.

일부보증금액 = (담보권 설정액 + 임대보증금) - 주택가격의 60%
1) 근저당권 세대별 분리(근저당권이 주택단지에 설정된 경우)
2) 임대보증금보다 선순위 제한물권·권리제한 해소
3) 전세권 설정(내지 전입신고·확정일자를 갖춘 경우)
4) 임차인 일부보증 동의

일부보증금액이 음수가 나올 경우, 주택가격의 담보력이 충분하다고 판단되어 미가입 요건을 충족하게 된다. 다만 이 경우에도 일부보증 동의서를 임차인으로부터 징구해야 한다. 준주택(오피스텔)을 임대주택으로 등록할 경우, 사업용이 아닌 주거용으로만 사용해야 한다.

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등록임대 정책변경의 타겟, 아파트

 

임대의무기간(단기 4년, 장기 8년·10년)은 준수되어야 하며, 그 도중에는 무단양도·본인거주가 금지된다. 임대의무기간 후에도 매각(소유권이전등기)하기 위해서는 등록말소·양도신고가 완료되어야 한다. 본인희망(자진)에 의한 등록말소신청은 원칙적으로 불가하며, 임대의무기간이 종료된 후에야 자진등록말소가 가능하다. 다만 등록(내지 등록변경)한 날로부터 3개월 이내, 임대불가(부도·파산 등), 사망, 기타 법령에 따른 경우에는 자진말소가 가능하다.

 

2020년 8월 등록임대사업(특히 아파트)이 다주택자의 투기·세금회피 수단으로 지목되면서, 등록임대사업의 범위가 대폭 축소되었다. 단기임대는 폐지되고, 장기임대의 최소 임대의무기간은 8년에서 10년으로 2년 연장되었다. 주목할 점은 아파트는 임대등록대상 자체에서 제외되면서, 단기·장기 모두에서 등록임대사업의 혜택을 받을 수 없게 되었다. 사실상 양질의 임대주택이라고 할 수 있는 아파트 공급이 원천차단된 것이다. 당시 폐지되는 유형의 임대주택(단기민간임대주택, 아파트)는 잔여 임대의무기간 내에도 자진등록말소를 허용하였으며, 자진말소를 하지 않더라도 임대의무기간이 종료되면 자동으로 등록이 말소되었다.

 

10년 장기등록임대사업자만 허용되고 있는 상황에서, 최근 전세사기와 주택공급 부족으로 인해 전월세 가격이 급등하려는 움직임이 있다. 이에 2024년 1월 10일 정부는 새로운 임대주택제도를 제시했는데, 여기에는 대학생·청년들을 위한 공유형 기숙사인 코리빙하우스, 젊은 직장인과 신혼부부를 위한 6년 단기등록임대주택, 장기전세 서민수요를 위한 20년 기업형임대주택이 포함되었다. 6년 단기등록임대는 아파트를 제외한 빌라·오피스텔·다가구·도시형생활주택 등을 대상으로 하는 것으로 보아, 다주택자들에게 아파트를 허용하는 것은 여전히 정치적으로 위협이 될 것으로 받아들이는 듯 하다.

 

임대인은 등록임대주택 임대차계약을 할 때, 임차인에게 상기 모든 내용들을 설명할 의무를 가지고 있다. 하지만 등록임대인들이 법상 복잡한 규정사항을 숙지하고 있을지 의문이다. 구청에서 보내 온 3페이지의 준수사항 중에서 신고제출서류에 관한 내용만 1페이지가 할당되고, 그 카테고리도 5개로 나뉠 정도로 챙겨야 할 경우의 수와 서류들이 다양하고 복잡하다. 한국에서 재테크의 대표자산인 부동산은 거시경제, 자본시장, 자산시장을 넘어 정치지형의 변화에도 크게 영향을 받는 만큼, 부동산자산을 지키기 위해서는 더 이상 일반적인 지식수준으로 남아 있으면 안된다. 우리는 적어도 공인중개사 수준의 전문지식과 시장상황·정책변화에 대한 이해·감지력·실행력을 갖춰야 하는 시대에 살고 있다.

 

[Music] 깨어진 약속

https://www.youtube.com/watch?v=S3dB9IEETwU

Broken Promises #깨어진 약속