보이지 않는 최종 책임자, 입주자대표회의

구분등기 가능한 집합건물 중 하나, 공동주택(아파트)

구분소유자들의 단체, 관리단·입주자대표회의

아파트 관리책임의 귀속주체, 입주자대표회의

입주자대표회의가 선임한 관리주체, 관리사무소장

아파트 내 사고소송의 쟁점, 관리의무

[Shorts] https://www.youtube.com/shorts/6_mHwJybvNE

 

이전 글 <반복되는 부실의 역사, 아파트>에서는 서울시장 김현옥이 서울시민의 주거형태를 판잣집에서 시민아파트로 빠르게 전환하려는 계획을 세웠었다고 언급했었다. 현재 아파트는 서울 뿐만 아니라 전국적으로 주된 주거형태로 자리잡았을 뿐만 아니라, 선호하는 투자상품이 되었다. 대부분의 사람들은 자신들이 소유·거주하는 1개 호실만 관심이 있을 뿐, 아파트가 전체적으로 어떻게 관리되고 있는지는 모르는 경우가 많다. 오늘은 집합건물을 대표하는 조직에 대해서 알아보자.

 

집합건물법의 특별법, 공동주택관리법

집합건물은 건물의 구분소유 여부를 기준으로 한 개념인 반면, 공동주택은 「건축법」상 건물의 용도에 따른 개념이다. 집합건물은 공동주택을 포괄하는 개념으로, 다양한 용도(업무시설·근린생활시설 등)로도 사용된다. 집합건물·공동주택에 관한 기본법은 각각 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)」과 「공동주택관리법」이다. 집합건물·공동주택을 각각의 법률로 규율하는 이유는 공유부분의 존재와 주택으로서의 특성 때문이다. 공법에 가까운 성격을 지닌 공동주택관리법은 집합건물법의 특별법이고, 집합건물법은 민법의 특별법이다. 어찌보면 공동주택관리법은 특별법의 특별법으로, 아주 특별한 법인 셈이다. 각각의 법에서 쓰는 단어도 다르다.

 

[집합건물법]

구분소유자 : 전유부분 소유자

점유자 : 소유자가 아닌 사용자

관리단 : 구분소유자들의 단체

관리인 : 관리단의 대표자

 

[공동주택관리법]

입주자 : 공동주택 소유자

사용자 : 공공주택 임차인

입주자대표회의 : 입주자들의 대표기관

회장 : 입주자대표회의 대표

 

집합건물에 존재하는 단체, 비법인사단

 

집합건물의 관리단은 구분소유 건물·대지·부대시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 구분소유자 전원으로 구성되는 단체(비법인사단)이다. 비법인사단(법인 아닌 사단, association without rights)은 법령상 근거규정의 부재로 인해 설립등기를 할 수 없는 실체를 가진 단체로, 민법에 의해 법인으로 취급된다. 이는 하나의 법인체가 아닌 구성원 전체가 법률행위의 당사자가 될 경우, 그 과정에서 번거로운 절차와 과다한 비용이 소요될 수 있기 때문이라고 한다. 여기서 실체를 가진 단체라 함은 대표자·의결기구·정관을 갖춘 정도라고 한다. 참고로 법인은 설립등기로 인해 권리능력을 취득하게 되는 권리주체인데, 주무관청의 허가를 득해야 하는 「민법상 법인」과 달리 「상법상 법인」은 주무관청의 허가가 요구되지 않는다. 

 

민법상 법인 : 사단법인·재단법인

상법상 법인 : 주식회사·유한회사·유한책임회사·합명회사·합자회사

 

비법인사단에 대한 민법규정은 재산귀속관계에 한하고 있으며, 대표자가 있는 비법인사단은 소송·등기·금융거래에서 당사자 능력을 인정받는다. 대법원에서 인정하는 비법인사단은 교회·사찰·종중·정당, 자연부락, 사단법인 하부조직, 그리고 관리단·입주자대표회의 등이다. 비법인사단은 사원과는 별개의 법인격을 가지지만, 비법인사단의 재산은 사원의 총유에 속한다. 민법상 비법인사단·조합은 단체성의 강약으로 구분되며, 상대적으로 개인성이 강한 경우가 조합에 해당한다.

 

민법상 법인·비법인사단·조합도 충분히 복잡한데, 여기서 집합건물법이 나온다. 비법인사단인 집합건물의 관리단은 「집합건물법」제23조 제1항에 의해 비법인사단의 요건을 구비하지 못하였더라도 당연히 자연설립되는데, 이는 집합건물법에 모든 설립요건이 규정되어 있기 때문이다. 다만 관리단의 의사표시는 적법절차를 거쳐 선임된 관리인을 통해서 가능하기 때문에, 관리인은 관리단집회에서 구분소유자·의결권 2분의 1 이상의 동의를 받아 선출되어야 한다. 관리인이 선출된 상황에서는 관리규약이 없더라도 관리단이 관리행위(관리비 징수, 관리업체 선정 등)를 할 수 있다. 관리단이 실제로 조직되어 자치관리를 시작한 이상, 집합건물의 관리에 관한 권한·책임은 종국적으로 관리단에 귀속된다.

 

집합건물법과 달리, 공동주택관리법에는 입주자 전원으로 구성된 단체를 규정하지 않고 있다. 아파트 입주자대표회의는 입주자·사용자를 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 구성하는 자치의결기구이다. 일각에서는 입주자 전원으로 구성되는 「입주자 단체」를 비법인사단으로 보고, 입주자대표회의를 그 비법인사단의 대표기관으로 봐야 한다는 주장이 있다. 하지만 대법원은 입주자대표회의 법적 성격을 다음과 같이 보고 있다.

 

공동주택의 입주자대표회의는 단체로서의 조직을 갖추고, 의사결정기관·대표자가 있을 뿐만 아니라, 현실적으로도 자치관리기구를 지휘·감독하는 등 공동주택의 관리업무를 수행하고 있다. 그러므로 특별한 다른 사정이 없는 한, 법인 아닌 사단으로서 당사자능력을 가진다.

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아파트 관리의 최종책임자, 입주자대표회의

 

공동주택 관리방법에는 2가지가 있는데, 위탁관리·자치관리이다. 위탁관리는 제3의 주택관리업자가 관리주체가 된다. 대부분의 공동주택은 자치관리 방법을 택하고 있는데, 이 경우 입주자대표회의는 기술인력·장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 하고, 자치관리기구 대표자 겸 관리주체로 관리사무소장을 선임하여야 한다. 대법원은 입주자대표회의와 관리사무소장의 관계를 다음과 같이 보고 있다.

 

관리사무소장은 입주자대표회의 업무집행기관으로, 관리사무소장이 관리업무 집행의 일환으로 계약을 체결한 경우, 해당 계약의 당사자는 어디까지나 입주자대표회의이므로, 그에 따른 권리 및 의무 또한 입주자대표회의에 귀속된다.

 

입주자대표회의·관리주체는 공용부분을 관리할 권한·의무를 가지므로, 공용부분 관리의무를 위반하여 입주자에게 손해를 가한 경우 손해배상책임(부진정 연대책임)을 지게 된다. 입주자대표회의·관리주체의 손해배상책임을 인정한 하급심 판례들이 다수 존재한다. 관리의무 이행의 일환으로 공사를 수행함에 있어 선량한 관리자로서의 주의의무를 불이행한 경우에도 손해배상책임이 있을 수 있다.

 

관리의무 불이행에 따라오는, 손해배상책임  

 

「공동주택관리법」제6조 및 제7조에 따르면, 입주자대표회의는 입주자들로부터 걷어들인 관리비를 통해 자치관리·위탁관리를 할 수 있으며, 임원 등은 아파트에 관한 전반적인 사항을 운영하게 됩니다. 관리비는 입주민들의 안전을 위한 정비·유지하는데 사용되며, 비목(費目, 비용명세)으로는 수선유지비·일반관리비·청소비·소독비 등이 있다. 만약 이를 게을리 하여 아파트 단지 내에서 타인(입주민 포함)에게 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있을 수 있는데, 이 때 주로 거론되는 내용이 관리(정비·유지)의 소홀이다.  「민법」제758조 제1항은 공작물의 점유자·소유자의 손해배상책임을 다음과 같이 명시하고 있으며, 이에 대해 법원은 안전성·위험성·방호조치의무를 들어 판시하고 있다.

 

공작물의 설치·보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.

 

공작물의 설치·보존상 하자라 함은 공작물이 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태에 있음을 말하는 것으로서, 이와 같은 안전성의 구비 여부를 판단함에 있어서는 당해 공작물의 설치·보존상 하자가 그 공작물의 위험성에 비례하여 사회통념상 일반적으로 요구되는 정도의 방호조치의무를 다하였는지 여부를 기준으로 판단하여야 한다.

 

입주자대표회의·관리주체를 상대로 하여 승소한 손해배상소송 케이스는 다음과 같다.

 

사례 1) 지하주차장 입구 바닥에 물이 고여있던 상황에서, 행인이 물을 밝고 미끄러져 골절상을 입은 경우

사례 2) 옥상에 설치된 배관이 제대로 청소되지 않은 상황에서, 전유부분이 침수된 경우

사례 3) 차단시설이 없는 발전기 환풍구 가림막에 기대었다가, 입주자가 추락하여 전신마비된 경우

사례 4) 추락위험이 있는 쓰레기 투거장에 출입금지 조치를 하지 않아, 입주자가 추락하여 상해를 입은 경우

 

아파트 단지 내 사고만 나열했지만, 기타건물이나 영조물 등에서 발생한 사고도 손해배상소송으로 다툴 여지가 있다. 분명한 것은 안전에 취약한 시설물에 대한 안전조치는 아무리 충분하다고 해도, 모자라기 마련이다. 관리주체가 완벽할 수 없을 뿐더러 사람에 따라 안전기준도 각양각색이다. 판례는 대체로 다음의 기준으로 판단하는 것으로 보인다.

 

기준 1) 용이한 접근성

기준 2) 미비한 위험회피(예방)조치 : 주의표지판 설치, 차단시설 설치, 물고임 방지

기준 3) 미비한 위험제거조치 : 물고임 제거

 

보험사를 상대로 다투는 과정이 쉽지만은 않다. 이전 글 <각오해야지 만질 수 있는, 보험금>에서는 보험사들이 협력로펌과 협업하여 면책(부지급)을 통보함으로써, 보험소비자의 다툴(소송) 의지를 체크할 수도 있다는 언급을 했었다. 정보력·자본력이 갖춘 보험사에 휘둘릴 각오는 해야 한다. 상기 판례들 중 환풍구 추락사고는 피해자가 6.7억원(피해자 과실비율 50%, 노동능력상실률 100%) 승소한 케이스였음에도, 피고(입주자대표회의·관리주체)는 처음부터 책임을 극구 부인했다고 한다. 사실 피고도 거액의 소가에 당황하지 않을 수 없기에 무조건 우기고 보는 것이 인지상정이며, 아마 보험사는 더 할 것이다. 장해에 대한 손해배상소송에서 좋은 결과를 가져오기 위해서 잘 뽑아내야 하는 숫자가 2가지 있다. 이전 글 <아는 만큼 보이는, 배상책임보험>에서 언급했던 과실비율·장해율이다. 과실비율·장해율은 각각 변호사(준비서면)·감정의(신체감정)의 영역이다. 판사를 잘 설득시킬 수 있는 변호사와 피해자에게 호의적인 감정의를 만난다면, 배상금은 더 높아질 가능성이 높다.

 

[Music] 드러나지 않지만 흔한

https://www.youtube.com/watch?v=CUieXgmdPzE

Undetected but Common_드러나지 않지만 흔한