언젠가는 내려놓아야 할, 가산금리

미국의 통화정책이 변곡을 맞게 되자, 국내 자산시장의 미래에 대해 부정적인 입장을 피력하는 사람들이 많이 등장하고 있다. 특히 금리인하가 주택가격 폭락으로 이어진다는 주장에서는 확증편향에 따른 아전인수(我田引水) 격의 논리에 경악을 금치 않을 수가 없다. 사실관계의 전후관계를 헷갈렸거나 자신의 소망을 담았다고 밖에. 물론 개인적으로도 금리인하가 주택시장의 안정으로 이어지는 단 하나의 고리는 있다고 생각하는데, 바로 「수급안정(과잉공급)→전월세안정」이 확보된 상황이다. 2008년 글로벌금융위기 이후의 주택시장이 이러한 시장안정기에 해당된다. 하지만 지금과 같은 「수급불안(공급부족)→전월세불안」이 팽배한 주택시장에서는 금리인하가 가격왜곡(급등)을 초래할 가능성을 배제할 수 없다.

 

최근 이창용 한국은행장이 본연의 역할에서 벗어난 발언을 하는 부분에 대해서는, 과거 윤석열 검찰총장의 정치데뷔를 벤치마크하는 것이 아닌가라는 의구심이 들기도 한다. 업무적 부분 외의 면모·성향이 많이 공개되지 않은 상황이라 섣불리 판단하기에는 이르지만, 포스트 윤석열을 꿈꾸고 있는 한동훈 못지 않은 강단이 보여진다. 하나의 분명한 사실은 한국은행장이 진심으로 주택시장을 걱정하며 답답한다는 것이다. 한국은행은 금리인하 추세를 이어가야 하는데, 정부는 장기공급이 아닌 단기수요에 초점을 맞추면서 언발에 오줌누기만 고집하고 있다.

 

금리인하에 따른 파급력을 밝힌, 한국은행

 

한국은행에서는 매 분기 금융안정 상황을 담은 「금융안정보고서」를 발표한다. 2024년 9월 금융안정보고서에는 향후 주택가격에 대한 한국은행의 고민·예상이 담겨 있었는데, 이는 미국이 빅컷을 단행한 상황에서 더 이상 실기하지 않기 위함이었을 것이다. 대출금리 0.25%p 내릴 경우, 1년 후 전국 주택가격이 0.43%p(서울 0.83%p) 오른다고 예상하면서 이를 부작용이라고 표현했다. 전국 아파트시장에서 수도권이 차지하는 비율이 70%(서울 35%, 경기도 30%, 인천 5%) 가량 차지하는 것을 감안하면, 수도권 외의 아파트가격은 거의 오르지 않는다고 보면 된다. 양극화가 가속화되고 있으며, 아파트 시가총액이 큰 지역일수록 금리민감도가 크다는 사실을 알 수 있다.

2024년 6월 금융안정보고서 설명회 [출처:한국은행]

물론 아파트가격은 금리보다는 공급량이 더 큰 영향을 미치지만, 서울아파트 가격은 금리의 영향도 적지 않게 받는다는 것이다. 간혹 지방 아파트시장이 오르는 경우가 있는데, 이는 금리와는 무관하게 수급의 영향으로 오른 것이고 볼 수 있다. 한국은행은 공을 정부로 넘기는 늬앙스를 남겼는데, 향후 대출규제를 '금리'가 아닌 '한도'에 초점을 맞추라는 내용이 있다.

 

한국은행은 더 이상 기준금리 인하추세를 지체하기가 어려울 것이다. 2024년 들어 대기업들까지 본격적인 구조조정에 돌입했다는 뉴스가 많으며, 실제 최근 2년 동안 전체 기업 중에서 한계기업이 차지하는 비중이 꾸준히 늘고 있다. 한계기업(좀비기업)은 3년 연속 이자비용이 영업이익보다 큰 기업을 말한다. 자영업자의 위기는 더욱 심각한데, 취약 자영업자의 대출액은 4년 연속 증가하면서 121.9조원(연체율 10.15%)에 달하고 있다. 취약 자영업자는 다중채무자로서 저소득·저신용 상태에 있는 자영업자를 말한다.

728x90

글로벌 가격지수로 바라 본, 주택가격

 

한국의 아파트시장은 아직까지 대세상승장에 돌입하지 않았다는 것을 어떻게 판단할 수 있을까. 일부 강남 아파트를 중심으로 전고점 부근까지 상승한 거래사례가 있다. 하지만 이는 향후 펼쳐질 양극화 상승의 초입이며, 국내 부동산정책의 상징처럼 자리잡은 「똘똘한 한채」의 정체의 정답이 강남3구 아파트라는 것을 보여주는 것에 불과할 수 있다. 참고할 만한 글로벌 주택가격지수가 있는데, 이는 아파트 외의 다른 형태의 주택도 포함된 수치라는 점을 감안할 필요가 있다.

2024년 7월 국제결제은행(BIS)이 명목 주거용부동산 가격지수(NRPPI, Nominal Residential Property Price Index)를 발표하였는데, 2023년 4분기 말 기준으로 한국 NRPPI이 142.9로 집계되었다고 한다. 이 지수는 2010년 주택가격을 100으로 기준하기 때문에, 2010년 보다 42.9% 가량 상승했다는 것을 의미이다. 과연 13년 동안 주택가격 상승폭이 40%대가 많이 오른 것인가에 대해서는, 다음의 다른 국가 NRPPI와 비교함으로써 가늠해 볼 수 있다.

글로벌 : 평균 190.2
개도국 : 평균 202.6
선진국 : 평균 178.2
한국 : 142.9

 

튀르키예 : 2,480.4

칠레 : 344.2

아이슬란드 : 330.4

인도 : 328.0

에스토니아 : 316.7

헝가리 : 286.1

(중략)

키프로스 : 93.9

이탈리아 : 92.0

 

한국의 가격지수 상승률은 59개국 중 48위이다. 물론 서울아파트가격이 정점을 찍었던 2022년 3분기 말 기준으로 154.1을 찍었지만, 당시 전체적으로 지금보다는 더 높았다. 압도적인 1위를 차지한 튀르키예는 극심한 인플레이션이 미친 영향을 무시할 수 없다. 가격지수가 13년 동안 하락한 국가도 2개(키프로스·이탈리아)가 있다. 명목가격지수는 물가상승률을 배제하지 않은 만큼, COVID-19 통화완화와 우크라이나-러시아 전쟁에 따른 인플레이션으로 인해 물가상승률의 영향을 크게 받은 개도국이 높은 순위를 차지했다. 하지만 물가상승률을 고려한 실질가격지수에서는 선진국이 좀 더 개선된 수치를 보였다. 그렇다 하더라도 상위권의 순위에서 큰 변동은 없었지만, 러시아가 최하위를 기록했다.  

선진국 : 평균 132.3

글로벌 : 평균 123.0

개도국 : 평균 115.8

한국 : 109.3

 

모로코(80.9)

키프로스(79.2)

루마니아(74.2)

이탈리아(71.5)

러시아(66.4)

 

언제까지 인위적으로 높일 것이가, 가산금리

 

주택담보대출(주담대)는 대출기준금리·대출가산금리를 더한 다음, 영업상황에 따른 우대금리 등의 추가조정을 거쳐 확정된다. 대출기준금리는 코픽스나 금융채 등의 시장금리를 활용하는데, 코픽스(COFIX)는 은행연합회가 국내 8개 은행으로부터 정보를 받아 산출하는 은행권 자금조달비용지수을 말한다. 가산금리는 표면적으로 은행이 결정하지만, 사실상 금융당국(정부)의 입김이 작용한다. 주택가격 상승트리거가 되는 가산금리의 최적점이 존재할 수 있다. 지금까지는 가산금리가 1% 미만으로 낮아지면, 주택가격은 상승하는 경향을 보여 왔다. 2024년 가산금리가 역사적 저점 수준인 0.5% 이하로 떨어지자, 가계부채 증가와 함께 서울 아파트가격의 급반등이 나타났다. 이에 놀란 금융당국는 2024년 6월 말부터 은행장과 여신담당 임원을 불러 속도조절을 당부했고, 은행은 가산금리를 높여서 대출조절에 나섰다.

 

하지만 높은 수준의 가산금리는 금융당국 입장에서도 부담이 될 수 있는데, 이는 여론·공급에 악영향을 미치기 때문이다. 대출가산금리는 원가(인건비 등)과 자본비용·리스크프리미엄·신용프리미엄·목표이익률(마진) 등을 감안하여 책정되며, 각 은행이 자율적으로 산정하며 공개되지 않는다. 체계적·합리적인 금리 가산·조정이 이뤄지고 있는지를 확인하기 위해, 금융감독원은 주기적으로 「대출금리 산정체계 점검」을 실시하는 것이다. 사실 은행은 경기와 무관하게 1% 이상의 가산금리를 통해 벌어들인 막대한 이자수입이 공개되면서, 언론들로부터 금융권의 과한 혜택(이자장사)이라는 질타를 받는게 일상이다. 또한 높은 수준의 금리는 주택공급의 축소를 가져오면서 장기적인 주택가격 상방요인으로 작용한다.

 

주택시장은 예정공급량의 급감으로 심각하게 왜곡되어 있는 상황인데, 이에 대한 조치로 시행되는 정책들은 오히려 형평에 어긋난 수혜구조로 나타날 수 밖에 없다는 것이 안타깝다. 자산규모가 낮은 가계일수록, 주택담보대출 규제의 영향을 크게 받는다. 구매하고자 하는 주택금액 자체는 작을지라도 큰 비율의 대출이 필요하기 때문이다. 주택담보대출의 규제는 주택구매수요와 함께 대출수요를 위축시키면서, 부의 양극화를 심화시키게 된다. 대출수요의 감소는 장기적으로 시장금리는 낮추면서, 오히려 자산규모가 큰 가계는 수익률이 떨어진 금융자산에서 부동산자산으로 관심을 돌린다. 청약제도는 분양가·시세 간의 차익거래(아비트리지)를 가능하게 하는데, 대출이 필요한 자산보유자보다는 대출이 필요없는 자산가들이 수혜를 보는 경우가 많다.