수업료 비싼 내집마련, 지역주택조합

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부동산 개발사업을 위해서는 흔히 '지주작업'이라 불리는 토지매집을 해야 하며, 이를 위한 용역사들도 있다. 지주작업 용역사들이 오랜 기간 토지주를 설득하여 개발에 필요한 토지가 확보하면, 사업주체인 시행사는 인허가를 진행하면서 시행사업은 출발한다. 하지만 사업주체가 하나의 시행사가 아닌 조합 형식으로 진행하는 사업도 있는데, 대표적인 것이 정비사업(재개발·재건축)과 지역주택조합사업이다. 지역주택조합(이하 지주택)은 일정 지역 내에 거주하는 주민이 아파트를 건설하기 위하여 조합을 설립한 후, 조합이 사업시행의 주체가 되어 토지를 매입하고 그 조합원들은 상대적으로 낮은 가격에 아파트를 취득할 수 있는 사업시행방식이다. 일반적으로 아파트를 분양받는 방법으로는 청약과 일반분양이 있고 이는 사업주체인 시행사가 따로 있기 때문에 입주날짜가 정해져 있다. 하지만 지주택은 조합원들이 제대로 모집되지 않으면 사업진행이 지연되면서 불확실성이 커지게 된다.

지역주택조합의 양면

지역주택조합은 주변 시세 보다 낮은 분양가를 내세워 홍보하는 경우가 많아서 내집마련을 꿈꾸는 많은 사람들이 관심을 가지게 된다. 분양가가 상대적으로 낮은 이유는 사업이익와 토지금융비 등이 배제되고, 착공 전 조합원 확보로 미분양 리스크가 낮기 때문이다. 하지만 시행사가 판매하는 일반분양의 분양금액이 이미 확정되어 있어 추가적인 비용이 없지만, 지주택은 제대로 진행이 되지 않아 공사기간이 길어지면 조합원들에게 추가분담금이 발생한다. 그 외에도 지주택에는 몇 가지 위험이 있다.

위험 1) 심각한 정보 불균형

조합의 업무를 대신하는 업무대행사가 사업 관련 정보들을 독점하면서 업무를 처리하고, 그런 정보가 부족한 조합원들은 진행된 업무들에 대한 책임만 부담하게 되는 사업구조이다. 일부 업무대행사에서 토지사용승낙률(인허가 용도)을 부풀리거나 토지확보가 거의 완료되었다는 식의 허위 및 과장 광고를 통해 조합원 가입을 유도하기도 한다. 뒤늦게 해당 사실을 알게 된 조합원이 조합 탈퇴를 요청하면, 조합 측은 탈퇴가 불가능하다고 안내하거나 가능하더라도 업무추진비를 공제하거나 위약금을 낼 것을 요구하는 경우가 많다.

위험 2) 업무대행사의 역량 부족

대부분의 지주택은 착공 단계까지도 도달하지 못하는 경우가 많은데, 이는 전문성이 없는 업무대행사가 일을 미숙하게 추진하다가 지연되거나, 자본력 없는 업무대행사가 조합원 분담금의 유용에만 관심을 가지면서 사업진행에는 신경을 쓰지 않기 때문이다. 토지승낙, 토지확보, 명도, 인허가 등 일련의 업무를 원만하게 처리할 수 있는 전문성을 갖추는 일이 쉽지는 않다.

위험 3) 모럴 해저드

업무대행사과 조합장의 도덕성과 연관된다. 사실상 타인의 자본과 타인의 땅으로 개발사업을 진행하기에 책임과 희생정신이 요구되는 사업구조임에도 불구하고, 대부분의 지주택 사업장에서는 타인의 자원에 대한 탐욕과 권모술수가 횡행하게 된다. 각종 용역계약(광고, 설계, 조합원 모집, 지주작업) 체결 과정에서 횡령 또는 배임을 통해 사적이익을 취하거나, 조작된 토지사용승낙서와 허위광고를 동원하여 투자자를 현혹하기도 하고, 여러 사유로 공사를 지연시켜 업무대행사 임직원 급여, 업무추진비 및 경비 등을 지급받기도 한다. 그러다가 토지매입이나 자금조달이 힘들어지면 사업포기를 선언하게 되는데, 이 때 책임지거나 손해보는 조건이 없기 때문에 아쉬운 입장이 아닌 경우가 많다.

 

지역주택조합 위험을 낮추려는 노력

노력 1) 2020년 7월 시행된 법 개정

 

대체로 이전 보다 사업초기자금을 많이 확보하라는 취지로, 이는 현실적으로 자금력 있는 업무대행사가 초기자금을 투입하면서 사업건정성을 높일 수 있다.

조합원 모집 : 토지 사용권원 50%(신규)
조합설립 인가 : 개정 전(조합원 모집 50% + 토지 사용권원 80%) + 토지소유권 확보 15%
조합원 탈퇴 : 계약한 날로 부터 30일 이내(신규)
업무대행사 : 일정 자본금 이상의 주택사업자나 신탁회사
자금보관업무 위탁 : 의무화(부동산신탁사)

노력 2) 자금관리를 대리하는 부동산신탁사

과거에는 조합이 조합원이 납부한 자금(계약금, 중도금, 잔금)을 직접 입금·출금해왔고, 이 과정에서 자금의 처분권을 지닌 조합이 조합원들을 배신하는 경우가 많았다. 그래서 조합원들은 자연스럽게 조합의 자금관리를 불신해왔다. 그 대안으로 신탁회사가 등장하였는데, 신탁회사에 맡겨놓은 돈이 안전할 수 있는 이유는 신탁법으로 신탁재산에 대한 (가)압류가 금지되어 있기 때문이다. 그러나 부동산신탁사가 진행하는 다른 신탁상품과 달리, 지주택에서의 자금관리는 대리사무계약에 따라 조합의 돈을 단순히 맡아주는 역할에 불과하다. 조합이 대리사무계약에 명시한 조건과 절차에 따라 자금집행을 요청하면 신탁사는 그 요구에 따를 수 밖에 없다.

 

실무 민원과 소송의 핵심, 분담금 환불

사업진행이 지연되면 조합원들은 불안감이 커지게 되고 결국 분담금의 환불과 탈퇴를 조합에 요구하게 된다. 하지만 조합은 가입계약서와 조합규약을 근거로 조합원의 탈퇴를 허용하지 않는 경우가 대부분이다. 이 상황에서 분담금의 자금관리를 하는 부동산신탁사는 상당한 민원에 시달리게 되는데, 이는 부동산신탁사 명의의 계좌로 분담금을 입금하다보니 부동산신탁사로부터 환불을 받을 수 있을지도 모른다는 잘못된 기대감에서 출반한다. 이미 조합에 대한 불신으로 인해 조합과의 정상적인 협의가 어려운 경우가 많음에도 불구하고, 조합원은 의사결정권을 가진 조합과 협의를 계속 해나가야 한다.

업무대행사는 조합원 모집을 위해 가끔 허위·과장 광고와 홍보관에서의 허위·과장 설명을 앞세우는 기망행위를 하기도 한다. 이 경우 상대를 기망한 죄로 지주택 사기에 해당될 수 있다. 만약 해당 지주택 사업이 결렬된다면 전액을 보상해주겠다는 특약이 걸려있다 하더라도 안심할 수 없는 것이 지주택 사기이다. 반환해 줄 능력도 없으면서 해당 반환을 약속한 증서나 계약서를 작성했다면 해당 행동을 사기죄로 인정될 수 있으나, 사업 자체가 취소된 것이 아니라 지연되고 있는 것일 뿐이라는 주장을 한다면 이를 빠져나갈 가능성이 있다. 최근에는 환불소송을 통해 법원의 압류 결정을 받게 되면 조합 입장에서는 합의를 통해 해결하고 갈 수 밖에 없기에 환불해 줄 가능성이 높고, 가압류 결정 단계에서도 조합은 공탁을 통해 사업진행의 위험을 낮춰 갈려고 할 가능성도 있다.

앞에서 남고 뒤로 밑지게 하는, 추가분담금

지주택 사업이 진행된다고 하더라도 장기간 지체되는 경우에는 그로 인해 추가적으로 분담금이 발생하게 된다. 이는 토지를 제대로 확보하지 않고 시행하는 사업구도이므로, 사업 지연과 함께 비용(토지비, 공사비 등)도 증가할 수 밖에 없기 때문이다. 조합 가입 당시에는 대부분의 조합원들이 추가분담금을 고려하지 않기 때문에 부담이 될 수 밖에 없지만, 조합에서는 추가분담금을 지급하지 않는다면 공사진행이 어렵다는 말만 되풀이하면서 어쩔 수 없이 추가분담금을 지급하게 된다. 결국 저렴한 가격에 아파트를 사고자 했던 조합원들은 제값 또는 그 이상을 다 주고 매입한 형국이 되고 만다.

 

지주택 방식은 소비자에게 주택을 효과적으로 공급할 수 있는 개념이지만, 현실에서 가장 큰 문제는 사업주체가 수많은 조합원들로 구성된 조직(조합)이라는 점이다. 원래 사람은 온전한 내 일이 아니면 무관심하고 무책임해지는 경향이 있다. 조합장과 업무대행사가 선관주의(선량한 관리자의 의무)를 다 해주면 좋겠지만, 오히려 조합원의 무심한 틈을 파고 들려는 경우도 종종 있다. 자본주의에서 내 재산은 본인 만이 지킬 수 있다. 지주택은 특히 사업구조, 사업계획 및 사업관계자들을 구체적으로 파악하려고 노력해야 한다. 조합원들은 스스로가 소비자가 아니라 공급자라는 것을 잊지 말아야 할 것이다.