수업료 비싼 내집마련, 지역주택조합

 부동산개발의 단일주체, 시행사

시행사의 2가지 형태, 법인·조합

대표적인 조합사업, 정비사업·지역주택조합
투자실패 확률이 높지만, 낮은 분양가의 유혹

지주택 이슈의 근원, 업무대행사

[Shorts] https://www.youtube.com/shorts/9gQ12XbqNg0

 

부동산개발사업을 위해서는 흔히 「지주작업」이라 부르는 토지매집을 진행해야 하는데, 이를 목적으로 한 용역사가 있다. 오랜 기간 토지주들을 설득하여 개발부지를 확보한 후에, 시행사(사업주체)는 인허가를 진행한다. 하지만 사업주체가 단일주체(시행사)가 아닌 조합이 되는 사업형태도 있는데, 바로 정비사업(재개발·재건축)·지역주택조합사업이다. 지역주택조합(지주택)은 일정지역 내에 거주하는 주민을 대상으로 아파트 건설을 위한 조합을 설립한 후, 조합이 주체가 되어 추진하는 사업이다. 간혹 조합원들의 「공동구매」라는 표현도 있는 만큼, 순조롭게 진행된다면 조합원들은 비교적 저렴한 가격으로 아파트를 취득할 수 있다. 하지만 조합원 모집률이 미진할 경우, 지주택 사업진행이 지연되면서 불확실성이 커지게 된다.

지역주택조합의 양면

지역주택조합은 주변시세 대비 낮은 분양가를 홍보하게 되는데, 이는 무주택자의 주목을 끌기에 충분하다. 조합원분양가가 낮은 이유는 시행사업과 달리 토지금융비용·사업이익·토지금융비 등이 배제되고, 착공 전에 이미 조합원을 확보함으로써 미분양리스크가 줄기 때문이다. 하지만 시행사업의 분양가는 확정된 후에는 모든 사업위험을 시행사(디벨로퍼)가 부담하는데 반해, 지주택은 사업위험에 따른 비용증가를 조합원들이 부담한다. 이때 부담하는 금액을 「추가분담금」이라 부른다. 그 외에도 지주택에는 다음의 위험들이 상존한다.

위험 1) 심각한 정보 불균형

 

업무대행사는 조합업무를 대신하는 용역사로, 사업정보를 독점하게 된다. 업무대행사에 비해 정보가 상대적으로 부족한 조합은 진행업무에 대한 책임만 부담하게 된다. 일부 업무대행사는 허위·과장 광고로 조합원 가입을 유도하는데, 가령 토지사용승낙률(인허가 용도)을 부풀리거나 토지확보가 거의 완료되었다는 식이다. 기망 당한 사실을 뒤늦게 인지한 조합원이 조합탈퇴를 요청하더라도, 우선적으로 업무대행사는 조합탈퇴가 불가능하다는 식으로 거부한다. 조합에서 탈퇴하다러도, 업무추진비·위약금의 공제를 요구하면서 납입금 일부만 반환하기도 한다. 암튼 업무대행사로부터 납입금 전부를 반환받기가 쉬운 일은 아니다.

위험 2) 업무대행사의 역량 부족

대부분의 지주택이 착공단계까지도 도달하지 못하는 것이 현실인데, 이는 전문성·자본력이 없는 업무대행사로부터 비롯되는 경우가 많다. 전문성이 없는 업무대행사가 업무를 미숙하게 처리하거나, 자본력 없는 업무대행사가 조합원 분담금의 유용에만 관심을 가지다보면, 사업이 제대로 진행되지 않는다. 일련의 시행업무(토지승낙·토지확보·명도·인허가·설계 등)를 원만하게 처리할 수 있을 만한 전문성을 갖추려면, 최소한 10년 이상의 경력이 요구된다.

위험 3) 모럴해저드

업무대행사·조합장의 도덕성과 연관된다. 업무대행사는 타인(조합)의 자본·땅으로 업무를 진행하는 만큼, 높은 수준의 책임의식·희생정신이 요구된다. 하지만 대부분의 지주택사업장은 탐욕·권모술수가 횡행하다. 각종 용역계약(광고·설계·조합원모집·지주작업) 체결과정에서 횡령·배임을 통해 사적이익을 우선 취하거나, 조작된 토지사용승낙서나 허위광고를 이용하여 투자자를 현혹하기도 하며, 여러 사유로 공사를 지연시키면서 업무대행사 임직원 급여, 업무추진비·경비 등을 지급받기도 한다. 그러다가 토지매입·자금조달이 어려워지면 업무대행사는 포기(용역계약 해지)를 선언하게 되는데, 결국 책임지거나 손해보는 측은 조합이다.

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지역주택조합 위험을 낮추려는 노력

노력 1) 법 개정(2020년 7월 시행)

 

대체로 이전 보다 사업초기자금을 많이 확보하라는 취지로, 이는 현실적으로 자금력 있는 업무대행사가 초기자금을 투입하면서 사업건정성을 높일 수 있다.

조합원 모집 : 토지 사용권원 50%(신규)
조합설립인가 : 개정 전(조합원 모집 50% + 토지 사용권원 80%) + 토지소유권 확보 15%
조합원 탈퇴 : 계약한 날로 부터 30일 이내(신규)
업무대행사 : 일정 자본금 이상의 주택사업자나 신탁회사
자금보관업무 위탁 : 의무화(부동산신탁사)

노력 2) 자금관리를 대리하는 부동산신탁사

과거에는 조합이 조합원이 납부한 자금(계약금·중도금·잔금)을 직접 입·출금해왔고, 이 과정에서 자금의 처분권을 지닌 조합이 조합원들을 배신하는 경우가 많았다. 이러한 선례들이 쌓이면서, 조합원들은 자연스럽게 조합의 자금관리를 불신해왔다. 그 대안으로 신탁회사가 등장하였는데, 신탁회사에 맡겨놓은 돈이 안전할 수 있는 이유는 「신탁법」으로 신탁재산에 대한 (가)압류가 금지되어 있기 때문이다. 그러나 부동산신탁사가 진행하는 다른 신탁상품과 달리, 지주택에서의 자금관리는 대리사무계약에 따라 조합의 돈을 단순히 맡아주는 역할에 불과하다. 조합이 대리사무계약에 명시한 조건과 절차에 따라 자금집행을 요청하면 신탁사는 그 요구에 따를 수 밖에 없다.

 

실무 민원·소송의 핵심, 분담금 환불

사업진행이 지연될수록 조합원들의 불안감은 커지게 되고, 결국 조합원은 분담금 환불·탈퇴를 조합에 요구하게 된다. 하지만 대부분의 조합은 가입계약서·조합규약을 근거로 조합원의 탈퇴를 허용하지 않는다. 이 상황에서 분담금의 자금관리를 맡은 부동산신탁사는 상당한 민원에 시달리게 되는데, 이는 부동산신탁사 명의의 계좌로 분담금을 입금하다보니 부동산신탁사로부터 환불을 받을 수 있다는 잘못된 기대감에서 출발한다. 이미 조합에 대한 불신으로 인해 조합과의 정상적인 협의가 어려운 경우가 많음에도 불구하고, 조합원은 의사결정권을 가진 조합과 협의를 계속 해나가야 한다.

업무대행사는 조합원 모집을 위해 가끔 허위·과장 광고와 홍보관에서의 허위·과장 설명을 앞세우는 기망행위를 하기도 한다. 이 경우 상대를 기망한 사기죄에 해당될 수 있다. 어떠한 경우에도 전액 반환해주겠다는 특약이 있다고 한들, 안심할 수 없는 것이 지주택 사기이다. 반환해 줄 의사·능력도 없는 자가 반환을 약속한 증서를 작성했다면 사기죄로 인정될 수 있으나, 사업 자체가 취소된 것이 아니라 지연되고 있는 것일 뿐이라는 주장을 한다면 사기죄에서 빠져나갈 가능성이 있다. 최근에는 환불소송을 통해 법원의 압류결정을 받게 되면 조합 입장에서는 합의를 통해 해결하고 갈 수 밖에 없기에 환불해 줄 가능성이 높고, 가압류 결정단계에서도 조합은 공탁을 통해 사업진행의 위험을 낮춰 갈려고 할 가능성도 있다.

앞에서 남고 뒤로 밑지게 하는, 추가분담금

지주택 사업이 진행된다고 하더라도 장기간 지체되는 경우에는 그로 인해 추가분담금이 발생하게 된다. 이는 토지를 제대로 확보하지 않고 시행하는 사업구도이므로, 사업지연과 함께 사업비용(토지비·공사비 등)도 증가할 수 밖에 없기 때문이다. 조합가입 당시에는 대부분의 조합원들이 추가분담금을 고려하지 않기 때문에 부담이 될 수 밖에 없지만, 조합에서는 추가분담금을 지급하지 않는다면 공사진행이 어렵다는 말만 되풀이하면서 어쩔 수 없이 추가분담금을 지급하게 된다. 결국 저렴한 가격에 아파트를 사고자 했던 조합원들은 제값 또는 그 이상을 다 주고 매입한 형국이 되고 만다.

 

지주택 방식은 소비자에게 주택을 효과적으로 공급할 수 있는 개념이지만, 현실에서 가장 큰 문제는 사업주체가 수많은 조합원들로 구성된 조직(조합)이라는 점이다. 원래 사람은 온전한 내 일이 아니면 무관심하고 무책임해지는 경향이 있다. 선관주의는 선량한 관리자에게 요구되는 일반적인 주의를 말하는데, 조합장·업무대행사가 선관주의를 다 해주면 좋겠지만, 오히려 조합원의 무심한 틈을 파고 들려는 경우도 종종 있다. 자본주의에서 내 재산은 본인 만이 지킬 수 있다. 지주택은 특히 사업구조, 사업계획 및 사업관계자들을 구체적으로 파악하려고 노력해야 한다. 조합원들은 스스로가 소비자가 아니라 공급자라는 것을 잊지 말아야 할 것이다.

 

[Music] 위험 속을 걸으며

https://www.youtube.com/watch?v=KrIzWLn-CiU

Walking into Danger #위험 속을 걸으며