다시 찾아온 자산사이클, 금리인하

미국 FED가 기준금리를 0.5%p 인하하는 빅컷(Big cut)을 단행하면서, 통화정책을 피벗했다. 지난 몇달 동안 시장(금융·자산)을 들었다 놨다 하던 FED에서 노련하게 실행한 만큼, 단행이라는 표현이 아깝지가 않다. 수개월 동안 전세계의 투자자들은 파월의 입만 쳐다보며 기대·실망을 반복했고, 그 사이에 금리인하에 대한 불확실성을 커져만 갔다. 여기서 파월의 노련함을 엿볼 수 있었는데, 긴장을 충분히 늦춘 후에 과감하게 빅컷을 한 것이다. 몇 개월 전에 금리인하를 했더라면, 아마도 시장의 변동성이 더 컸을 것이다. 물론 거의 확정적인 사실은 존재하는데, 금리인하의 추세화가 자산가격의 우상향으로 이어질 거라는 것이다.

 

금리정책 변곡점을 지난, 미국

 
최근 미국은 고금리(모기지금리 7%대) 상황에서도 주택가격 상승을 보여 왔는데, 그럼에도 불구하고 FED가 빅컷을 단행한 배경에는 고용(실업률)이 있다. 이전 글 <자산시장을 지배하는 거대한 저수지, 통화량>에서는 1998년 이후 한국은행은 물가안정목표제를 도입하고 있다고 언급했는데, FED는 물가 외에도 중요하게 보는 지표가 고용이다. 실업률에 초점을 맞춘 이상 주택가격이 급등을 하더라도 미국의 금리 방향성이 바뀔 가능성은 낮다. 자연실업률(Natural Rate of Unemployment)은 인플레이션이 안정적으로 유지될 수 있는 최저실업률로, 1968년 프리드먼(M. Friedman)이 제시한 개념이다. 완전고용 여부를 판단하는 자연실업률은 중립금리와 상응하는 개념으로, 현재 4%를 초과한 실업률은 2027년에 가서야 자연실업률 추정치인 4.2%로 복귀할 것이라는 전망이다.

 

미국의 기준금리 정책은 속도보다 방향성이 중요한데, 한번 내리기 시작한 금리는 앞으로 몇 차례 더 내리는 것이 보통이다. 이는 점도표에서도 확인이 가능하다. 9월 점도표(dot plot)의 최종금리(터미널레이트)는 중립금리와 일치하게 나왔는데, 연방공개시장위원회(FOMC)는 중립금리 추정치를 2.875%로 보았다. 기준금리 전망치는 다음과 같다.

 

2024년 말 : 4.375% (△100bp)

2025년 말 : 3.375% (△100bp)

2026년 말 : 2.875% (△50bp)

2027년 말 : 2.875% (동결)

 

3년에 걸쳐서 2.5%p를 내린 후, 이번 금리인하 사이클을 마무리하겠다는 의미이다. 물론 향후 FOMC에서 계속 바뀔 가능성이 높은 숫자이지만, 우리가 볼 것은 방향성(추세)이다.

2024년 9월 FOMC 점도표 분포 [출처:FED]

정부·한국은행의 오묘한 신경전, 금리인하

 

미국이 금리인하 버튼을 누른 만큼, 한국도 그 방향으로 따라 갈 수 밖에 없다. 하지만 최근 2~3달 동안 한국은행장·금융감독원장이 낯선 모습을 보여주고 있는데, 주택가격 불안에 대한 경고를 대놓고 하고 나선 것이다. 한국은행장은 부동산시장을 주시하면서 금리인하 시점을 결정하겠다는 의중을 대놓고 드러내고 있으며, 이에 응답하듯 금융감독원장은 시중은행들에게 대출총량을 제한하라는 가이드라인을 주고 있다. 금융감독원장이 정부의 입장을 대신하여, 한국은행장에게 금리인하 명분을 만들어 주려는 것처럼 보이기도 한다. 실제 가계대출이 잠시라도 주춤하는 사이에 금리인하를 단행할 수도 있기 때문이다. 눈치 빠른 투자자들의 눈에는 왠지 겁에 질려 우왕좌왕하는 모습으로 비춰졌을 수도 있다.

 

금리인하로 인한 유동성 확대가 부(자산)의 증식을 가져올 것이라는 사실은 한국은행장·금융감독원장 정도는 충분히 알고도 남을 것이다. 자고로 정책은 눈에 띄지 않게 작동해야 하는데, 이는 정책효과를 극대화하기 위해서는 개인(국민)의 개입이 최소화되어야 한다는 것이다. 하지만 인터넷·모바일의 발전으로 충분한 정보력 갖춘 국민들은 이미 정책(금리인하)와 그에 따른 효과(자산상승)까지 예상하며 스탠바이하고 있는 상태이다. 2024년 하반기 금리인하를 앞두고, 상반기·여름비수기 서울아파트가 보여준 급등조짐이 이를 말해준다. 이전 글 <눈에 보이게 꿈틀거리는, 아파트 가격>에서는 2024년 상반기 서울아파트 매매거래량이 심상치 않게 증가하고 있는 부분을 언급했었다. 금융감독원장은 대출총량을 규제해서라도 주택시장의 유동성 쏠림을 막아보겠다는 심산이겠지만, 이미 투기심리가 팽배한 상황에서 늦지 않았나 싶다.

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수요억제 정책의 효과, 단발

 

많은 전문가라는 사람들이 기대감(금리인하로 인한 유동성 확대)보다는 정부규제(대출규제를 강화하는 수요억제)가 주택시장에 더 큰 영향을 줄 것이라고 말하지만, 그렇지 않을 가능성이 높다. 문재인 정부가 정신없이 쏟아낸 부동산 대책들은 주택수요의 억제를 주된 목표로 했으며, 크게는 2가지 골자였다.

 

세금 인상 : 거래비용·보유비용 상향

주택담보대출 규제 강화 : 자금조달 최소화

 

이전 글 <등록임대주택 아닌 혜택, 거주주택>에서는 부동산 관련 세금에 대해서 언급했었다. 주택공급이 일정하다고 전제하면, 수요억제는 주택가격의 하락을 가져 올 수 있다. 문제는 주택수요를 억제하려는 의도가 장기적인 주택공급 축소를 가져올 수 있다는 점에서, 수요억제정책으로는 장기적으로도 주택가격을 안정화시키기에는 한계가 있다. 주택시장은 수요억제정책의 한계를 너무 잘 이해(내지 학습)하고 있었는지, 아래와 같이 문재인 정부의 주요 수요억제정책의 효과는 단발에 그치고 만다.

2017년 8.2대책 : 1개월 지속
2018년 9.13대책 : 9개월 지속
2019년 12.16대책 : 2개월 지속
2020년 6.17대책 : 3개월 지속

 

수요억제를 위한 기본틀, 규제지역

 

8.2대책은 대출규제와 규제지역 지정을 주된 내용으로 했으며, 대출규제는 노무현 정책의 연장으로 볼 수 있다. 1달이 지난 후부터 주택가격이 다시 상승하는 모습을 보였고, 9월·10월 내놓은 후속대책으로도 의도한 성과를 보이지 못했다. 2018년 들어서는 수도권(특히 서울) 강세와 비수도권 약세가 대비되면서, 지역 간의 양극화가 심해지는 효과를 가져왔다. 부동산 과열정도에 따라 기존의 (청약)조정대상지역 외에 투기과열지구·투기지역을 신규로 지정했다. 투기과열지구는 주택시장 자체(청약·공급 등)에 대한 규제이고, 투기지역은 돈과 관련된 금융·세금에 대한 규제이다. (청약)조정대상지역은 2016년 박근혜 정부의 11.3대책에서 도입되었으며, 투기과열지구의 내용 중에서 청약 관련 부분을 준용하여 만든 규제이다. 투기과열지구·투기지역가 조정대상지역보다 규제강도가 세며, 투기수요를 억제하기 위해서라면 투기과열지구·투기지역의 동시지정이 가능했다.

 

2002년 김대중 정부가 최초로 지정한 투기과열지구는 2011년 12월 지정지역 전부가 해제되었다가, 6년 만에 부활하여 신규지정(서울전역·과천시·세종특별자치시 등)했다. 2003년 노무현 정부가 도입한 투기지역도 2012년 5월 지정지역이 전부 해제되었다가, 5년 만에 신규지정(서울 내 11개구, 세종특별자치시)했다. 하지만 의도한 행동이 의도하지 않은 결과를 낳듯이, 규제지역은 국가가 찍어준 유망한 투자처로 인식되면서 풍선효과를 불러왔다. 풍선효과(Balloon effect)는 어떤 문제를 해결하면 또 다른 문제가 불거지는 현상으로, 마치 풍선을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 현상과 비슷하다고 하여 생긴 표현이다. 규제지역 지정은 비규제지역 주택가격 상승을 초래와 함께 오히려 규제지역의 확대시키는 풍선효과를 보여왔다.

 

9.13대책은 대출규제와 함께 종합부동산세 강화, 그리고 임대사업자 등록 규제를 담고 있었는데, 부동산시장을 꽤 오래 9개월 가량 위축시키더니 2019년 6월부터 주택가격은 다시 상승하기 시작했다. 12.16대책은 대출규제 및 종합부동산세 강화와 함께 공시가격 현실화, 그리고 민간택지 분양가상한제 적용지역 확대를 담고 있었는데, 잠시 위축되다가 2020년 1월 COVID-19 팬데믹과 함께 중저가(9억 이하) 아파트가격이 크게 오르기 시작했다. 대출규제가 9억 초과 주택에 초점이 맞춰지다 보니, 9억 초과 주택의 거래량은 줄어든 반면, 9억 이하 주택으로 수요가 몰리면서 9억선으로 키맞추기 양상이 나타났다. 또한 민간택지 분양가상한제 지역이 확대되면서, 이중가격에 따른 차익거래(로또아파트, 줍줍)의 기회도 많아졌다. 하지만 현금구매가 가능한 자산가들에게 수혜가 돌아가면서, 대출을 받을 수 없던 무자산계층은 또 다시 소외되는 양극화를 불러왔다. 6.17대책은 갭투자 방지를 위한 전세대출 규제와 강남 토지거래허가제 시행을 담고 있었다. 

 

윤석열 정부는 부동산시장 안정화를 위해 어떤 생각을 가지고 있는지 궁금할 정도로, 조용하다. 물론 너무 오랜 시간 방치되어 온 주택공급을 정책적으로 풀어낼 자신이 없을 것이다. 내가 대통령이라도 도망가고 싶은 심정일 것 같다. 그렇다고 역대 정권들에서 실패를 양산해 온 수요억제정책을 포장·미화시키면서 추진하는 것은 옳지 않다. 부동산이라 하면 다들 박사학위급 지식·경험을 가진 국민들에게 조삼모사로 비춰지는 것인 시간문제이며, 지지율도 더 떨어질 것이다. 금리인하와 함께 실패할 수요억제가 어떤 결과를 가져올지 지켜보자.